房地产终于要收储了！对一类房产价格影响巨大！
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房地产终于要收储了！对房价有何影响？20240516
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昨天，市场流传着一个大消息，说是国家准备出资，回购数百万套住房，改成保障房，从而实现托底房地产市场，帮助地方政府和开发商化债，实现房地产软着落。这个消息一出，房地产板块就应声而涨。而在收盘后，杭州临安区传来消息，收购1万平方米住房，要求是单套面积不超过70平方米，而且对车位配比还提出了要求。所以也相当于，从侧面，证实了市场传言，一场全国范围内的房地产收储即将展开。那么大家主要关心的这么几个问题，
首先，何为收储？说白了其实就是国家买房，上一次去库存，说白了就是老百姓加杠杆去买房，而这次去库存的关键，就是国家加杠杆收储，收来的房子，转成保障房出租。迅速把保障房率，提高到20%，既可以解决当地房地产库存的问题，也可以解决租购同权，房地产长效机制改革的问题。可谓一举两得。
其次，收什么房子？一上来主要收新房，因为现在最大的风险就是新房卖不掉，开发商无法回款，地方政府没法供地，导致财政吃紧，而且之前70/90政策，让各城市搞了好多的小户型，这种房子好租但是不好卖，所以收储收收新房，最简单，也最直接能达到目的，压价格也最容易。新房收的差不多了，才会去谈二手房，二手房需要挨家挨户去谈，每家的装修程度都不一样，保养也不一样，再有就是房东是否接受指导价，都是麻烦事。如果收二手房，那么势必有一个前提，就是这个房东要换房，相当于卖掉旧房子，要花更多地钱买个更贵的。所以收二手房必须得能够撬动更多地资金杠杆。能够释放更多地购买力。那种卖房平换，或者卖了房子就不买了，这种二手房是不会收的。
第三，收储的钱从哪来？一个是发PSL专项贷款，另一个就是发债，现在市场利率已经很便宜，10年期国债收益率才2.4%， 专项贷款利率2.3%，所以只要租售比能够高于融资利率，那么这个事就可行，保守一点租售比3%，如果激进一点2.5%就够。就比如收来的70平米，月租金3000元，一年3.6万，那么120万-144万之间拿下就不亏。并不会增加城市的负担，未来随着经济上行，收入上行，租金也会逐渐上涨，还能成为地方上新的收入来源。
第四，能不能把价格谈下来？概率很大，因为现在最想低价卖房的是开发商，他们都遭遇到了不同程度的资金困难，正在等米下锅。所以现在能回款，就已经是谢天谢地了。而且这种收储不会出现房闹事件，老业主也没啥意见，所以应该是目前开发商的最优解。
第五，能收多少套房？有机构测算，要想让房地产回到合理的库存水平，需要收储100多万套房子，耗费资金7万亿左右，但这个可能性不大。很可能就是一些重点城市，比如全国35城之类的，收个50万套，应该已经就是极限了。而且多以那种小户型为主，这种房子最好租。
第六，对房价和房租是否会产生影响？这个得分开看，收储是另外一套体系，对房价来说，冲击最小，开发商有了回款之后，也就不着急降价了，所以新房价格会相对平稳许多。至于二手房，短期也影响不大。国家收储，托底楼市，没准还会给房东一些信心。至于房租，由于大量的国家保障房入市，所以租房市场可能会面临供给增加的局面。而且大家更愿意去租国家的保障房，一来租期稳定，二来也可以办一些福利，三来是新房，所以会挤压现有的租房市场，使得房东手上的房子租金下降。那么在一段时间之后，会反过来影响二手房的价格。最终会沉重的打击新房和二手房房价倒挂的现象。特别是老破小，未来将彻底失去流动性。核心地段的也不能幸免。
第七，楼市能否企稳？其实楼市企稳的标准并非是价格，而是开工，施工，竣工，房地产的产业链是否能够恢复正常运转。如果国家这个大买家持续不断地购买，那么库存降低后，也会带动新的一轮拿地开工建设。虽然房价没有止跌，但就像是一个降落伞一样，国家收储，给房地产他提供了一个软着陆的保护。房地产稳住了，内需和经济也就稳住了。
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