裁判要旨
枣庄民贸公司主张双方约定违约金过高，要求减少违约金数额，无事实依据，本院不予支持。因双方当事人对违约金的约定明确具体，本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的情形，故枣庄民贸公司要求参照同地段同期租金标准调低违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。
上诉人（原审被告）：枣庄民贸实业有限公司，住所地山东省枣庄高新区中央花城（B区1-06号房）。被上诉人（原审原告）：刘艳，女，1980年5月10日出生，汉族，居民，住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：岳保国，山东长明阳律师事务所律师。上诉人枣庄民贸实业有限公司（以下简称枣庄民贸公司）因与被上诉人刘艳商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2018）鲁0403民初2539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。枣庄民贸公司上诉请求：1.维持一审判决第二项，变更一审判决第一项为：枣庄民贸公司支付刘艳自2016年10月1日起至2018年8月2日止，按刘艳实际交房款日万分之一计算逾期交房违约金45225元，并且逾期交房违约金的总数额不超过房屋总价款的30%；2.本案一、二审诉讼费用由刘艳负担。事实和理由：1.一审判决认定枣庄民贸公司申请调低违约金的诉求不符合公平和诚实信用原则，该认定没有事实和法律依据。2.枣庄民贸公司在一审过程中已经举证刘艳的违约金标准显著高于其实际可能的损失，应当按照其损失标准调低违约金。刘艳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘艳向一审法院起诉请求：1.依法判令枣庄民贸公司支付逾期交房违约金226462元（自2016年10月1日起至2018年8月2日止），并按延期交房补充协议书约定的标准自2018年8月3日起到被告完全履行完毕合同义务为止；2.诉讼费用由枣庄民贸公司承担。一审法院认定事实：2014年8月30日，刘艳与枣庄民贸公司签订《商品房买卖合同》，刘艳购买枣庄民贸公司开发的位于薛城区巨山街道办事处的枣庄双子星城市广场D区（现更名东方壹号）X号楼X单元X室商品房一套。房屋预测建筑面积155.7平方米，每平方米单价4335.26元，购房总价款675000元。合同签订后，2014年8月30日，刘艳向枣庄民贸公司支付首期购房款375000元，2014年12月12日，刘艳用公积金贷款支付余款300000元。枣庄民贸公司未按照合同约定的时间2015年12月31日交房。期间刘艳及其他购房业主多次上访维权，为此枣庄市住房和城市建设局于2016年4月6日召开专题会议并形成会议纪要，该纪要记载：因延迟交房，200多户一期购房业主连续上访，造成了不良社会影响并要求枣庄民贸公司要于4月7日前与购房业主签订购房补充协议，避免新的群体事件以维护社会稳定。2016年4月9日，刘艳与枣庄民贸公司签订《延期交房补充协议书》，该补充协议第四条约定：“由于甲方未按购房合同约定时间将符合使用条件的房屋交付乙方使用，给乙方带来经济损失及不便，构成根本违约，故2015年12月31日至2016年9月30日期间的违约金，按《商品房买卖合同》执行，每天按业主所交实际款额的万分之零点一计算；遵循市住建局2016年4月6日召开的双子座一期住宅基础设施配套建设协调会会议纪要安排，甲方保证在2016年9月30日前向乙方交房，如到期仍未能交房，从2016年10月1日起，违约金每日按业主所交实际款额的万分之五计算，每月最后一个工作日为缴付日期，甲方未按期交付违约金，乙方可向当地法院提起诉讼”。协议签订后，枣庄民贸公司未按照补充协议的约定履行交房义务及支付违约金。枣庄民贸公司于2018年1月21日通过中国邮政向刘艳邮寄《交房通知书》，通知刘艳1月31日收房，刘艳拒收。2018年1月30日枣庄市建筑工程质量监督站向枣庄民贸公司送达“工程违法行为告知书”，该告知书载明：“2018年1月29日市住建局在市信访局接到群众反映双子星城市广场工程有擅自上房情况，现告知你公司应严格按照《中华人民共和国建筑法》（主席令第91号）第六十一条及《建筑工程质量管理条例》（国务院令第279号）第十六条之规定，严禁将双子星城市广场（东方壹号）D区5#、7#、8#楼工程未经竣工验收合格擅自交付业主装修使用，应及时组织竣工验收工作，完善各项工作。如发生未经竣工验收合格擅自投入使用的现象发生，一切质量安全责任由你方自行承担”。后刘艳及其他购房业主多次到枣庄民贸公司及市信访局等部门上访请求枣庄民贸公司履行《商品房买卖合同》及《延期交房补充协议书》，至今枣庄民贸公司尚未按照《商品房买卖合同》的约定取得该商品房建设工程验收合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，亦未向刘艳交房。
一审法院认为，刘艳与枣庄民贸公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。枣庄民贸公司未按照合同约定的期限于2015年12月31日前履行交房义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。2016年4月9日，双方签订《延期交房补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，枣庄民贸公司应当依照《延期交房补充协议书》的约定履行交房义务，但枣庄民贸公司仍然未能依照《延期交房补充协议书》约定的期限履行交房义务，且至今未能履行交房义务，其行为已严重违约，理应依照《延期交房补充协议书》的约定承担违约责任。关于枣庄民贸公司辩称《延期交房补充协议书》约定的逾期交房违约金按所交实际款额日万分之五计算显著过高，应依法按照刘艳所受之租金损失予以调低；补充协议是枣庄民贸公司在业主胁迫的情况下订立的，协议内容不公平、不合理及刘艳的违约金应计算到2018年1月31日的问题，一审法院认为，枣庄民贸公司未举证证明其在与刘艳签订《延期交房补充协议书》时系受业主胁迫所签，并且自己设定高额的违约金以示履约的诚意，现又想调低数额不符合公平和诚实信用原则。但是枣庄民贸公司逾期交房是一种持续的违约行为，终止时间尚无法确定，如果按照日万分之五计算违约金至达到合同约定的交房条件为止对枣庄民贸公司又显失公平。故对刘艳请求枣庄民贸公司支付逾期交房违约金自2016年10月1日起至枣庄民贸公司取得该商品房建设工程验收合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书为止，违约金的数额在不超过刘艳所购房屋总价款的30%的限额内即202500元予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告枣庄民贸实业有限公司于判决生效后十日内支付原告刘艳逾期交房违约金202500元；二、驳回原告刘艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4696.93元，减半收取2348.47元,由被告枣庄民贸实业有限公司负担，于判决生效后七日内交纳。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，刘艳与枣庄民贸公司于2014年8月30日签订的《商品房买卖合同》及2016年4月9日签订的《延期交房补充协议书》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，均应确认有效。双方当事人均应按照上述合同及协议的约定全面履行各自的义务。《延期交房补充协议书》关于违约金的约定系对《商品房买卖合同》中违约金约定的变更，枣庄民贸公司未能按照合同及协议约定履行交房义务，已构成违约，应按照《延期交房补充协议书》的约定承担违约责任。枣庄民贸公司主张双方约定违约金过高，要求减少违约金数额，无事实依据，本院不予支持。因双方当事人对违约金的约定明确具体，本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的情形，故枣庄民贸公司要求参照同地段同期租金标准调低违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，上诉人枣庄民贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：二审案件受理费3445.5元，由上诉人枣庄民贸实业有限公司负担。法律提示：对于不符合国家强制性规定的交付条件的，业主可拒绝交房，并依据合同约定，主张逾期交房违约金，也可向建设行政部门举报。
根据建筑相关法律规定，开发商交房需得满足一定条件才能开始准备交房流程图，即证件齐全和达到房屋入住条件，若违反了，业主有权拒绝收房。
证件齐全即指“五证两书三表”。“五证两书三表”分别是：
“五证”即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证或开工报告、商品房预售或销售许可证;“两书”即住宅质量维修保证书和住宅使用说明书;
“三表”是竣工验收备案表、房屋实测面积表和住宅工程质量分户验收表。入住条件是指水、电、气等基础设施达到使用条件，可以正常使用，房屋高度不低于国家要求水平。
一、因开发商未提供相应文件而拒收房屋的情形
业主验收房屋时，可要求开发商提供《建筑竣工验收备案表》，否则业主可以拒绝交房。
《商品房销售管理办法》第三十二条规定“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 ”
《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充规定。”
根据上述规定房地产开发商在交房时必须向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，若未提供该两项文件，买受人有权拒收房屋。
二、因质量问题而拒收房屋的情形
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
根据该司法解释，明确规定若房屋主体结构质量不合格不能交付使用，则对于法律规定不能交付使用的房屋，买受人有权拒收房屋。
三、因面积误差而拒收房屋的情形
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中规定 “出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”
《商品房销售管理办法》第二十条第二款“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 合同未作约定的，按以下原则处理： ……（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 ”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《商品房销售管理办法》对于面积误差问题都进行了规定，但两者对于面积误差对比方的表述不一致。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的表述为“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符……”《商品房销售管理办法》中的表述为“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式……”上述法规虽然规定了买受人有权退房的情形，但并未规定开发商应在交房时必须向买受人提供面积实测的相关资料，由此若当买受人在收房时能够通过开发商所提供的面积实测相关资料确定面积误差比绝对值超出3%时，如果选择退房，可以拒绝收房。若无法在收房时确认面积，应先收房，收房后向房管部门申请房屋面积实测表，若实测面积与合同不符可再依法进行相应的主张。
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本号法律支持：姜效禹，山东烟台人，从事法院工作十六年，现山东智峰律师事务所实习律师，微信号：sdyt86，立足烟台诚交各界好友。