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文康法评丨写字楼玻璃幕墙掉落引发的“故事”（一）

贾宁 崔金星 文康法律观察
2024-08-25

引 言

生活中，“法”无处不在，从法律专业角度对案例进行分析，能够帮助企业、个人做好风险防范。本文以一起楼宇玻璃幕墙掉落事件作为案例，分别从购房合同解除、逾期交房责任承担、安全事故责任承担等方面入手，进行专业法律分析，梳理该类事件的相关法律问题。



  案例


  
某公司购买某开发商开发建设的写字楼，在房屋即将交付时发生了楼宇的玻璃幕墙掉落事件。某公司认为该房屋存在重大的房屋质量隐患，加之楼市低迷，遂有意以此为由与开发商解除合同，但此举遭到了开发商的拒绝。



 争议一 


  
由此引发了双方争议：若某公司聘请专业检测机构对玻璃幕墙质量检测的结果为不合格，某公司是否能依据合同约定，或者相关法律规定拒绝收楼，并主张解除房屋买卖合同？



 法律分析意见 



《合同法》第一百四十八条规定，“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或解除合同”。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，“商品房交付后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房”。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失，应予支持”。

另，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。由于该条款对除房屋主体结构外的质量问题买受人行使合同解除权的规定过于原则和笼统，在司法实践中，法院一般仍会与“房屋主体结构质量问题”相联系，结合房屋的质量问题是否影响房屋整体结构安全为标准进行判断，即判断房屋质量问题是否属于主体结构问题或者该质量问题对房屋的主体结构是否会产生影响，及该质量问题能否得到修复，如果是非主体结构质量问题，或者该质量问题并不影响主体机构的安全时，只要该质量问题在理论上经过维修能够解决时，一般会认定为没有达到影响房屋正常居住使用的“严重”程度，从而不支持买受人的解除合同请求。

如上所述，就解除合同事宜，需要先解决“玻璃幕墙”的定位问题，即玻璃幕墙是否属于“房屋主体结构”范畴。

若认定“玻璃幕墙”属于主体结构的范畴，一旦质量被鉴定为不合格，则购房人可依据相关法律规定及合同约定，行使合同解除权。若认定“玻璃幕墙”不属于主体结构范畴，若一旦质量鉴定为不合格，购房人在保修期限内可要求开发商承担保修责任。若开发商不履行保修义务的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，购房人可自行或委托其他人修复，由此发生的修复费用及损失，可另行向开发商主张。

参考建设部发布的《玻璃幕墙工程技术规范》（JGJ102-2003）的相关内容：玻璃幕墙是指面板材料为玻璃的建筑幕墙；建筑幕墙是由支撑结构体系与面板组成的、可相对主体结构有一定位移能力、不分担主体结构所受作用的建筑外围护结构或装饰性结构。

同时，各地也出台了建筑玻璃幕墙的管理办法，例如《广州市建筑玻璃幕墙管理办法》第二条规定“本办法所称建筑玻璃幕墙,是指由玻璃面板与支承结构体系组成的、相对主体结构有一定位移能力或者自身有一定变形能力、不承担主体结构所受作用的建筑外围护墙。”

综上，一般情况下，玻璃幕墙不属于房屋的主体结构，由玻璃幕墙掉落引发的质量问题，一般很难成为购房人拒绝接收房屋的有效理由，购房人也不能据此行使合同解除权。

关于存在的其他争议，请看下期分析。


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